La reclamación de los gastos hipotecarios ha ganado gran relevancia en los últimos meses, especialmente después de diversas sentencias de 2024 que han declarado la ampliación del plazo de prescripción de estos importes. En esta guía, te explicaremos todo lo que necesitas saber para reclamar los gastos de tu hipoteca y recuperar tu dinero.
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¿Qué son los gastos de hipoteca?
Los gastos de hipoteca son aquellos costos que el cliente debe pagar cuando firma una hipoteca. Estos gastos pueden incluir:
- Notaría: Honorarios del notario por la escritura de la hipoteca.
- Registro de la Propiedad: Inscripción de la hipoteca en el Registro.
- Gestoría: Gastos de gestión administrativa.
- Tasación: Valoración de la propiedad.
- Impuestos: Principalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
Tradicionalmente, estos gastos eran asumidos por el cliente, pero varias sentencias han determinado que algunos de estos gastos deben ser asumidos por el banco.
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Bases legales para reclamar
El punto de inflexión en la reclamación de gastos hipotecarios fue la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, que declaró abusiva la cláusula que imponía al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca. Esta sentencia se fundamenta en la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007).
Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha respaldado estas decisiones, fortaleciendo la posición de los consumidores.
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¿Qué gastos se pueden reclamar?
No todos los gastos pueden ser reclamados, pero sí una parte significativa. Los principales gastos reclamables incluyen:
- Gastos de notaría: Aproximadamente el 50% de estos gastos pueden ser reclamados.
- Gastos de registro: Estos gastos suelen ser completamente reclamables.
- Gastos de gestoría: También son reclamables en su totalidad.
- Gastos de tasación: Dependiendo del banco, estos pueden ser reclamables o no.
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Pasos para reclamar los gastos de hipoteca
Reclamar los gastos de tu hipoteca es un proceso que consta de varias fases:
a) Reunir la documentación
Recopila todos los documentos relacionados con tu hipoteca, incluyendo:
- Escritura de la hipoteca.
- Facturas de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Justificantes de pago de los impuestos asociados.
b) Realizar una reclamación extrajudicial
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable intentar resolver la situación de manera amistosa. Envía una reclamación formal al banco solicitando la devolución de los gastos, adjuntando copias de los documentos pertinentes. Si no sabes como realizar la reclamación o te falta documentación, puedes contactar con nosotros que realizamos la gestión sin cobrarte.
c) Iniciar un procedimiento judicial
Si la vía extrajudicial no resulta efectiva, el siguiente paso es acudir a los tribunales. Para ello, es recomendable contar con el apoyo de un abogado especializado en derecho bancario. No dudes en contactarnos si necesitas ayuda, el procedimiento judicial tampoco te lo cobramos.
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¿Cuánto tiempo tarda el proceso?
El tiempo que tarda en resolverse una reclamación de gastos hipotecarios puede variar. Básicamente, son dos las fases que pueden darse: la fase extrajudicial, que puede durar uno o dos meses; y la fase judicial, si no hay acuerdo, que puede demorarse entre 6 y 18 meses (eso en Valencia, en otros Juzgados como el especializado de Madrid hay un atasco de años).
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¿Cuáles son los costos de reclamar?
En ROCAT Abogados el cliente no tiene que asumir ningún gasto para reclamar. Revisamos la documentación, valoramos la viabilidad, concretamos las cantidades reclamables, presentamos reclamación extrajudicial y si es necesario demanda judicial, y solo cobramos al final del procedimiento una pequeña comisión del dinero recuperado. Y si no recuperamos nada no cobramos… pero tenemos una tasa de éxito del 100%: si se puede recuperar, lo recuperamos.
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Jurisprudencia relevante
Existen numerosos casos de éxito donde los consumidores han logrado recuperar sus gastos de hipoteca, siendo los más reseñables, que han sentado jurisprudencia:
- STJUE de 16 de julio de 2020 dictada en los asuntos acumulados 224/19 y 259/19.
- STS 705/2015, de 23 de diciembre
- SSTS 44, 46, 47, 48 Y 49/2019, de 23 de enero
- STS 457/2020, de 24 de julio
- STS 475/2020, de 21 de septiembre
- STS 555/2020, de 26 de octubre
- STS 35/2021 de 27 de enero
- STS 546/2019, de 16 de octubre
- STS 314/2020, de 17 de junio
- STJUE de 25 de abril de 2024 ampliando el plazo de prescripción
Reclamar los gastos de hipoteca puede parecer un proceso complicado, pero es tan sencillo como llamar a ROCAT Abogados: nosotros hacemos todo por ti. No dudes en tomar acción y defender tus derechos como consumidor.
Esta guía ha sido elaborada para ayudarte a comprender el proceso de reclamación de gastos hipotecarios. Si tienes más dudas o necesitas asesoramiento personalizado, no dudes en contactarnos o consultar este otro artículo sobre gastos hipotecarios en el que desarrollamos un poco más el tema.
¡EXTRA!
Plazo de Prescripción para Reclamar Gastos Hipotecarios: Nueva Sentencia del TJUE
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha dictaminado que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios empieza a contar desde que el cliente obtiene una sentencia favorable firme, y no desde el momento en que se efectuaron los pagos, ni desde cuando el Tribunal Supremo o el propio TJUE emitieron jurisprudencia relevante.
Fallos del TJUE
El TJUE ha rechazado los argumentos presentados por CaixaBank y Banco Santander, fallando a favor de los consumidores. Esto amplía el plazo efectivo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios.
Caso Bankia (CaixaBank)
En el primer caso, dos consumidores y Bankia (ahora CaixaBank) litigaron sobre una hipoteca de 2007. Una sentencia de 2019 anuló la cláusula de gastos, y el banco devolvió los gastos notariales. Sin embargo, los consumidores demandaron en 2021 por los gastos de registro y gestoría. CaixaBank alegó que la acción había prescrito según el Código Civil de Cataluña, que establece un plazo de 10 años desde la firma de la hipoteca.
Caso Banco Santander
En el segundo caso, dos clientes del Santander reclamaron en 2017 la devolución de gastos de una hipoteca de 1999. Aunque el tribunal de primera instancia falló a su favor, la Audiencia Provincial de Barcelona declaró prescrita la acción, considerando que el plazo comenzó en 1999.
Posición del TJUE
El TJUE determinó que el plazo de prescripción no comienza en la fecha de los pagos indebidos ni cuando el Tribunal Supremo emite jurisprudencia, sino cuando el cliente tiene una sentencia judicial firme que declara la nulidad de la cláusula abusiva. Esto se basa en el principio de efectividad de la Directiva de la UE sobre cláusulas abusivas, asegurando que los consumidores puedan ejercer sus derechos sin dificultades excesivas.
En resumen, según el TJUE, el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios empieza a contar desde el momento en que el consumidor tiene una sentencia firme favorable, ampliando así el tiempo disponible para presentar dichas reclamaciones.
