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Reclamar gastos hipotecarios tras la nueva STS de 19 de junio de 2024: No han prescrito

Tras la reciente Sentencia del Tribunal Supremo del 19 de junio de 2024 sobre los gastos hipotecarios, se amplia con carácter casi indefinido el plazo para reclamar los gastos hipotecarios a los bancos. La cláusula de gastos hipotecarios es una cláusula abusiva que afecta al menos unos 8 millones de personas en España. Por aplicación de esta cláusula los consumidores se veían obligados a pagar todos los gastos de la hipoteca, pudiendo recuperar ahora unos 1.500€ de media.

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1. ¿Qué es la cláusula de gastos hipotecarios?

La cláusula de gastos hipotecarios es una cláusula que se incluye en los contratos de préstamos hipotecarios y que determina en que modo se distribuyen los gastos relativos a la formalización, modificación y cancelación del préstamo hipotecario. Hasta el año 2019, resultaba habitual que los bancos predispusieran que todos los gastos relativos a la formalización del préstamo fueran de cuenta del prestatario, con lo que los consumidores pagaban indefectiblemente los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. La cláusula de gastos, en esos términos, resulta nula, pues atribuye abusivamente todos los gastos a los consumidores.

2. ¿Cómo se puede reclamar?

Los prestatarios pueden reclamar la devolución de los gastos hipotecarios que les fueron atribuidos injustamente. Existen diferentes opciones disponibles para los prestatarios. La primera de ellas es la vía extrajudicial, negociando con el banco para recuperar el dinero sin necesidad de acudir a juicio. Este procedimiento se inicia con una reclamación extrajudicial en la que consten los elementos esenciales de la petición que se formula y los motivos que la fundamentan. Una vez recibida la reclamación extrajudicial, el banco tiene plazo de un mes para dar respuesta al cliente.

Si no se logra la solución amistosa, procede acudir a la vía judicial reclamando el reintegro ante el Juzgado competente. Se trata de un procedimiento que no tiene riesgos para el cliente si se plantea adecuadamente, existiendo abundante jurisprudencia de aplicación favorable para los consumidores.

 

 

3. Documentación necesaria

Para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios, es necesario contar con la documentación acreditativa de los pagos de cada una de las partidas que se repercutieron indebidamente al prestatario. Esta documentación puede consistir en facturas, la hoja de liquidación de la gestoría, la propia escritura, depende del caso. Lo más conveniente siempre es aportar las facturas, pues son el documento que mejor refleja el pago efectivo de dichas partidas.

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4. ¿Cuándo termina el plazo?

Tras las recientes Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 25 de enero y 25 de abril de 2024, todo apunta a que el plazo queda ampliado indefinidamente, pues no es hasta que se declare la nulidad de la cláusula del cliente que comenzará el plazo de prescripción de cinco años para reclamar la devolución. Es por ello que todos los consumidores que no hayan reclamado hasta el momento la devolución de sus gastos hipotecarios están en plazo para poder reclamarlos.

 

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5. ¿Qué gastos se pueden reclamar?

Los gastos hipotecarios que se pueden reclamar incluyen los gastos de notaría, registro, tasación, gestoría, comisiones bancarias, entre otros. En concreto, los siguientes:

  • 50% de la factura de escritura notarial del préstamo hipotecario.
  • 100% de la factura de inscripción en el Registro de la Propiedad de la hipoteca.
  • 100% de la factura por los servicios de Gestoría relativos al préstamo hipotecario.
  • 100% de la factura de tasación del inmueble hipotecado.

Estos gastos se pueden reclamar al banco porque era él quien debería de haberlos abonado de no mediar la cláusula de atribución de gastos al prestatario. Era el banco quien tenía principal interés en que se formalizara en documento público la concesión del préstamo y se inscribiera en el Registro de la Propiedad para así proteger su crédito frente a terceros y disponer de la garantía, era él quien tenía interés en que se realizaran las gestiones tendentes a la celebración del negocio (el propio de su actividad) y quien las delegó en terceros, era el quien tenía interés en conocer el valor aproximado del inmueble para valorar la conveniencia de prestar más o menos dinero.

Y como era el quien debería de haber abonado esos gastos de no mediar la cláusula, si se declara judicialmente la nulidad de la misma y se expulsa del contrato, procede que restituya al consumidor lo que en su día abono indebidamente, por aplicación de esa cláusula abusiva.

6. ¿Y si el préstamo está ya cancelado?

No es inconveniente, los Tribunales ya vienen declarando que la cancelación del préstamo no convalida la cláusula ni es óbice para que se pueda reclamar del mismo modo que si el préstamo estuviese vivo. Esta interpretación, que como indico ya era habitual en los Tribunales, ha salido más reforzada con la reciente sentencia del TJUE, pues teniendo que estar al concreto momento en que el consumidor puede haber sido consciente de la nulidad de la cláusula, en nada queda afectado que el préstamo haya sido cancelado antes de ese momento.

7. ¿Y en las compraventas con subrogación también se puede reclamar?

Depende. En este caso dependerá de que haya ampliación del capital prestado o una modificación de las condiciones de cierta entidad y que favorezca al banco, pues de lo contrario no se puede justificar ese interés del banco que es el que fundamenta que sea él quien haya de afrontar todos los gastos relativos a la operación.

 

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